法務省民事局HPにQ＆A「新型コロナウイルス感染症の影響を受けた賃貸借契約の当事者の皆様へ～賃貸借契約についての基本的なルール～」が掲載されています。
「Q1：新型コロナウイルス感染症の影響で売上が減少し，現在借りている建物の家賃が払えなくなってしまいました。すぐに退去しなければならないのですか。」との問いに対し「A：賃料の支払義務の履行は重要ですが，建物の賃貸借契約においては，賃料の未払が生じても，信頼関係が破壊されていない場合には，直ちに退去しなければならないわけではありません。」とされています。
「解説」では「賃貸借契約においては，賃借人は，契約上，賃料を支払うべき債務を負っています。しかし，テナントに賃料の不払があっても，信頼関係が破壊されていないと認められる事情がある場合には，オーナー（賃貸人）は賃貸借契約を解除することができないとされています（信頼関係破壊の法理）。信頼関係が破壊されているかどうかは，賃料の不払の期間や金額，不払に至った経緯，不払後の交渉状況など個別具体的な事情を総合的に考慮して判断されますが，新型コロナウイルス感染症の影響という特殊な要因で売上げが減少したために賃料が払えなくなったという事情は，信頼関係が破壊されていないという方向に作用すると考えられます。最終的には事案ごとの判断となりますが，新型コロナウイルス感染症の影響により3か月程度の賃料不払が生じても，不払の前後の状況等を踏まえ，信頼関係は破壊されていないと判断され，オーナーによる契約解除（立ち退き請求）が認められないケースも多いと考えられます。ただし，契約解除が認められない場合であっても，不払となっている賃料支払義務が消滅するわけではありません。また，不払を放置しておいてよいというものではなく，オーナーとの誠実な協議が重要です。」とされています。
賃料不払いは、債務不履行（契約違反）となりますし、賃貸借契約書には「1度でも遅滞した場合には催告なしに解除することができる（あるいは「当然に解除となる」）」という特約がなされている場合もあります。もっとも判例・実務上、債務不履行があったとしても信頼関係が破壊されていない場合には賃貸借契約は解除できないとされています。
信頼関係が破壊されたか否かは、
・賃料の不払の期間や金額
・不払に至った経緯
・不払後の交渉状況
など個別具体的な事情を総合的に考慮するとされています。
賃料の支払を遅れたから直ちに立ち退かないといけないという訳ではありませんが、不払いの経緯（不払いとなった理由や過去に何度も遅滞を繰り返してきた場合など）や不払い後の交渉状況（きちんと家主に延滞の事情などを説明し、延滞賃料の解消に誠実に努力をしているかなど）も考慮されますので、当然に３か月の延滞が許されるということではない点にも注意が必要です。賃貸借契約の当事者双方の信頼関係を基礎とした誠実な協議が求められます。